Justiça confirma validade de lei que facilita regularização de terrenos antigos em Pindamonhangaba

Muita gente em Pindamonhangaba vive uma situação comum: comprou um terreno antes de 2018, construiu sua casa ou comércio, mas até hoje não conseguiu fazer a escritura definitiva no cartório. A ausência da escritura impede que o imóvel seja totalmente regularizado, o que atrasa financiamentos, vendas, heranças e até o acesso a direitos básicos.

Foi pensando nisso que a Câmara Municipal aprovou a Lei nº 6.851/2024, criando uma forma mais simples de emitir um documento importante: a certidão de valor venal somente do terreno, ou seja, desconsiderando construções que ainda não estão oficialmente registradas. A ideia é facilitar o processo de regularização junto aos cartórios.

Mas a lei foi questionada na Justiça pelo próprio prefeito, que entrou com uma ação alegando que ela seria inconstitucional. O caso foi julgado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que deu uma resposta definitiva: a lei é válida e constitucional.

Afinal, o que é valor venal?

Antes de mais nada, é importante entender um termo que aparece bastante nessa discussão: valor venal.

O valor venal é o valor estimado do imóvel usado pela Prefeitura para calcular impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Ele não é exatamente o valor de mercado, mas uma estimativa oficial baseada em critérios técnicos como localização, metragem, tipo de construção, zoneamento etc.

Normalmente, o valor venal é calculado com base no terreno + qualquer construção feita sobre ele. Mas a nova lei permite que, para fins de registro no cartório, seja emitida uma certidão considerando apenas o terreno, nos casos de compra feita antes de 2018 e que ainda estejam com contratos particulares (sem escritura).

O que a nova lei permite?

A Lei nº 6.851/2024 não muda nada na cobrança do IPTU ou de outros impostos. Ela apenas autoriza a Prefeitura a emitir uma certidão com o valor venal do terreno sozinho, para que o dono consiga registrar o imóvel no cartório e, futuramente, regularizar também a construção feita ali.

Mas atenção: a lei só vale para imóveis:

• comprados antes de 2018;
• que ainda não têm escritura pública registrada;
• que estão apenas com contratos particulares, recibos ou propostas de compra e venda;
• cujos impostos estejam em dia e o ITBI seja pago.

O que o prefeito alegou ao entrar com ação na Justiça?

O prefeito argumentou que a lei violava a Constituição, porque:

• estaria modificando regras federais de cálculo de imposto;
• criaria uma diferença injusta entre pessoas que compraram antes e depois de 2018;
• poderia causar prejuízo financeiro ao município e aos órgãos que recebem parte do dinheiro dos cartórios (como o Estado, o Ministério Público e a Santa Casa).

O que decidiu o Tribunal de Justiça?

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a lei é válida. Segundo os desembargadores, a norma não interfere nos impostos, nem muda o valor do IPTU ou do ITBI. Ela apenas cria um documento administrativo com valor declaratório, que ajuda na regularização de imóveis que ainda estão na informalidade.

Para o Tribunal, não existe renúncia fiscal, já que o proprietário ainda precisa pagar o ITBI e estar com todos os tributos em dia. Além disso, as construções continuam obrigadas a serem regularizadas depois, o que vai gerar novas receitas para o município no futuro.

Uma observação importante da Justiça

Uma das desembargadoras que votou no processo fez uma observação interessante: apesar de válida, a certidão pode não ser aceita pelo cartório, já que os cartórios seguem uma lei estadual (Lei nº 11.331/2002) para calcular suas taxas e registros. Essa lei diz que o valor a ser usado deve ser o maior entre:

• o preço declarado da compra;
• o valor venal do IPTU;
• ou o valor usado para cálculo do ITBI.

Ou seja, mesmo com a certidão só do terreno, o cartório pode exigir outro valor como base para registro, especialmente se houver construção já visível no local.

O que isso significa para o cidadão?

Na prática, a nova lei:

• pode ajudar quem ainda não tem escritura a dar o primeiro passo para regularizar seu imóvel;
• não interfere nos impostos já cobrados pela Prefeitura;
• não garante que o cartório vá aceitar automaticamente a certidão, mas abre caminho para negociação e análise caso a caso.

É uma tentativa de facilitar a vida de muitas famílias que estão presas à informalidade por falta de uma escritura definitiva. A decisão do Tribunal garante segurança jurídica para quem deseja aproveitar a lei e iniciar o processo de regularização.

Quer regularizar seu terreno? Fique atento:

• Confira se a sua compra foi feita antes de 2018;
• Verifique se você tem contrato, recibo ou proposta de compra e venda;
• Certifique-se de que não tem dívidas de IPTU e que pode pagar o ITBI;
• Procure a Prefeitura de Pindamonhangaba para solicitar a certidão de valor venal do terreno;
• Leve o documento ao cartório de registro de imóveis e veja os próximos passos para registrar a escritura.

    DECISÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA ( CLICAR AQUI)

Gustavo Felipe Cotta Tótaro - clicar aqui

Tecnólogo Gestão de Negócios e Inovação - Faculdade de Tecnologia de Pindamonhangaba/SP    

Técnico em Contabilidade - Escola Técnica João Gomes de Araujo de Pindamonhangaba/SP